Рязань. 2019
                                                        Пояснения
Почему, для организации и защиты наших интересов, выбран закон 66ФЗ в части дачного законодательства
                                                           
1.	ЧТО ТАКОЕ ТИЗ?
Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики"
Статья 19. Приобретение гражданами жилья в частную собственность
 Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.


                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Закон "О кооперации в СССР"
Статья 51. Деятельность кооперативов по удовлетворению жилищно - бытовых потребностей своих членов
1. Граждане могут на добровольных началах создавать жилищно - строительные, жилищные, гаражно - строительные, дачно - строительные кооперативы, товарищества индивидуальных застройщиков, иные потребительские кооперативы для удовлетворения своих жилищно - бытовых потребностей.
Таким образом, становится очевидным, что ТИЗ «Дядьково-1» имеет ОПФ – Потребительский кооператив, и разновидность – ТИЗ. Что подтверждается уставом и выводом суда от 11 февраля 2019 года где в своем решении суд установил: 
«Суд не может согласиться с доводами стороны истцов о том, что ТИЗ «Дядьково-1» являлось жилищным кооперативом, в связи с чем к проведению собрания должны были применяться нормы жилищного кодекса РФ.
Из п.3.1 Устава ТИЗ «Дядьково-1» следует, что ТИЗ является некоммерческой организацией, создаваемой в форме потребительского кооператива.»


  
Исходя из вышесказанного необходимо подготовить новый Устав, который будет удовлетворять трём обязательным условиям, при этом позволит избежать реорганизацию или ликвидацию юр. лица:
1. Соответствие действующему законодательству;
2. Максимальной защите интересов членов кооператива в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания в посёлке, защите прав на эксплуатацию, распоряжение и приращение общего имущества;
3. Создание условий для эффективного управления имуществом кооператива.

Начинаем исследовать законодательство, которое нам укажет, каким должен быть Устав в отношении  потребительской кооперации: 

1.	ГК РФ Статья 123.2. Основные положения о потребительском кооперативе 
 1. Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Общество взаимного страхования может быть основано на членстве юридических лиц.
(в ред. Федерального закона от 23.05.2016 N 146-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив". Наименование общества взаимного страхования должно содержать слова "потребительское общество".
3. Потребительский кооператив по решению своих членов может быть преобразован в общественную организацию, ассоциацию (союз), автономную некоммерческую организацию или фонд. Жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости. Общество взаимного страхования по решению своих членов может быть преобразовано только в хозяйственное общество - страховую организацию.
Вывод: преобразовать потребительский кооператив в ТСН, ТОС, ТСЖ нельзя!

1.	ТСН - некоторые интересные свойства.
                Все правоотношения в ТСН регламентируются Жилищным Кодексом РФ. В соответствии с нормами ЖК РФ каждый член объединения должен обладать долей в праве общего имущества и в зависимости от её величины за ним закреплены права и обязанности в пользовании и распоряжении этим имуществом. В зависимости от доли в праве член ТСН имеет соответствующий процент в праве голоса на общем собрании.
  Наш кооператив на данный момент не имеет возможности определить долю в праве общего имущества , а следовательно установить в рамках закона коллективную ответственность за содержание общего имущества будет невозможно и все решения общих собраний будут оспариваемыми.
  ТСН - новая ОПФ некоммерческих корпоративных организаций, объединяющая владельцев любых типов недвижимости. Корпорации - это юридические лица, основанные на членстве их участников. Все участники корпоративной организации приобретают корпоративные права и обязанности в отношении созданного ими юридического лица.( п.1 и 2 ст. 65.1 ГК РФ)
  Статьи ГК РФ 123-12,13 и 14, посвящённые непосредственно ТСН - внешне похожи на соответствующие статьи ЖК РФ, однако если заглянуть  в “Права и обязанности участников корпорации” и “Управление в корпорации”, которые в полной мере распространяются на бытующие в ТСН отношения - там найдётся много интересного, чего нет в профильных статьях ЖК РФ.  Например: ..в качестве единоличного исполнительного органа может выступать как физическое лицо, так и юридическое лицо. В случаях предусмотренных настоящим Кодексом, в корпорации образуется коллегиальный исполнительный орган ( правление, дирекция и т.п.)
  Как видим, от прежнего ограничения: председателем может быть лишь собственник помещения в доме - не осталось и следа. В ТСН может руководить не только “человек со стороны”, но и “Юр.лицо со стороны”. Например: ГБУ “Жилищник”, частная управляющая компания и т. д.
2.	Закон  66 ФЗ 

Наша территория - это коттеджный посёлок, определение которое придаёт престиж и особый статус нашей территории в рамках муниципального образования. В то же время, жилой фонд у кооператива отсутствует. Все участки собственников - частная собственность. Имущество общее (дороги, сети и т.д.), но без выделения доли в праве в натуре.
В процессе поиска аналогий в законодательстве, относимых к основному виду деятельности и способам реализации этих задач, установили, ЧТО ЕДИНСТВЕННЫЙ ЗАКОН, КОТОРЫЙ ПОДРОБНО РЕГУЛИРУЕТ ПРАВООТНОШЕНИЯ В КОТТЕДЖНЫХ ПОСЁЛКАХ ТАКИХ, КАК «ДЯДЬКОВО-1» - ЭТО ЗАКОН 66ФЗ В ЧАСТИ ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБРАЗОВАНИЙ.

Теперь необходимо дать маленькое пояснение.

1. Вопрос определения ОПФ касается исключительно территории и имущества общего пользования ТИЗ «Дядьково-1» и никак не касается личного   имущества вместе с землёй.
2. Организационно-правовая форма (ОПФ) - это форма хозяйствующего субъекта, фиксирующая способ закрепления и использования  имущества хозяйствующим субъектом и вытекающие из этого его правовое положение и цели деятельности.  ОПФ определяет способ управления имуществом общего пользования  и определяет цели предпринимательской деятельности. Проще говоря, это определение нормативной базы использования и управления имуществом кооператива. Форма ОФП не несет в себе обязательств по переводу земли в иное назначение и переходу в колхозы, совхозы и другие страшилки ( которые ходят по поселку, распускаемые с умыслом или по незнанию вопроса), ничто не понуждает к изменению назначения земли!!!
 3.Информация, характеризующая основные положения ОПФ: виды членства, имеющиеся ограничения, учредительные и другие документы, необходимые для регистрации, органы и основные принципы управления, мера ответственности участников по обязательствам предприятия, характер распределения прибыли по итогам хозяйственной деятельности, порядок выхода участника и расчетов с ними.
  Установлено, что главная роль в выборе ОПФ принадлежит факторам, определяющим эффективность управления.

Позиция Конституционного суда Российской Федерации. Указывая в Постановлении от 10.11.2016 г. № 23-П на необходимость создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома, Конституционный суд Российской Федерации отказывается распространить регулирование, предусмотренное Жилищным кодексом РФ в отношении общего имущества многоквартирного дома, на общее имущество коттеджного поселка, указывая, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура имеет пространственную обособленность и обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Конституционный суд подчеркивает, что закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
  
       
 Состав общего имущества:
Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме состава общего имущества в поселке. Перечень общего имущества в многоквартирном доме четко прописан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491. С составом общего имущества в коттеджном поселке дело обстоит немного сложнее ввиду отсутствия такого перечня в каком-либо нормативном акте. 
ЖК РФ регулирует управление многоквартирными домами, собственники помещений которых имеют право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а специальные правила, регулирующие порядок возникновения и функционирования ТСЖ за рамками многоквартирных домов, отсутствуют. Ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ квалифицируют в качестве общего имущества лишь имущество многоквартирного дома как, по словам Т.А. Борзенковой, “некоего замкнутого пространства” [6], принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности в силу самого факта приобретения помещения в собственность. 
  Возникшее объединение собственников домов индивидуальной застройки, противоречит такой квалификации,  так как отсутствует общее имущество в смысле  ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.
     При этом в Жилищном кодексе ничего не сказано об общей собственности коттеджных поселков, которые активно строятся за чертой города. Ранее при рассмотрении дел, предметом которых была инфраструктура таких поселков, суды руководствовались нормами Жилищного кодекса по аналогии. То есть по статусу такое имущество приравнивалось к общей собственности в многоэтажке.
Конституционный суд РФ в ноябре 2016 года постановил, что режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселков. Причина в том, что такая инфраструктура относится не к одному дому и обособлена от всех коттеджей.
 
Вывод:
   В настоящее время у ТИЗ нет возможности руководствоваться нормами права ЖК РФ, максимально подробно регламентирует правоотношения в коттеджных посёлках закон 66 ФЗ и есть соответствующая нормам права практика применения закона 66ФЗ для таких обществ. 
  

3.	Назначение земли , вид разрешённого использования
                                                                                                                                                   Разрешенное использование земельного участка – это характеристика земли, основанная на зонировании территории с целями назначения. Иными словами, вид разрешенного использования устанавливает функциональное назначение территории. 
С целью эффективного контроля использования земельных участков и минимизации потерь их свойств, было произведено деление всего земельного фонда России на категории и виды разрешенного использования. Принадлежность земли к той или иной классификации имеет юридическую силу и представляет собой систему сохранения определенных свойств земельного участка 
В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так и второе.
 Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель: Населенных пунктов (поселений); сельскохозяйственного назначения (с/х); специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.); особо охраняемых природных территорий (ООПТ); лесного фонда; водного фонда; государственного запаса. 
Земли населенных пунктов - это земельные угодья, находятся в городах, селах и других населенных пунктах. Используются для застройки жилыми зданиями и сооружениями, в том числе под коммерческое использование, ведения личного подсобного хозяйства. 
РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗУ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ 
Когда собственник сталкивается с процедурой оформления собственности на ЗУ, он обязательно встретит графу «разрешенное использование» Это может быть земли под ИЖС, садоводство, земли ДНП, ДНТ И СНТ, коммерческое использование и т.д. Разрешение на использование земли предоставляется исходя из генерального плана земель населенного пункта, регулируется Земельным, градостроительным кодексом и другими нормативными актами. Каждая категория земель имеет свои подвиды разрешенного использования. Сделано это для того, чтобы угодья использовались непосредственно по назначению. Перечень достаточно обширен.
 Если изменить целевое назначение внутри категории земельного участка возможно, то поменять категорию земли – очень длительный и трудный процесс. Зачастую изменить категорию практически невозможно. 

Если подытожить вышесказанное, то:
1.	разрешённый вид использования не связан с ОПФ юридического лица;
2.	 ОПФ не понуждает собственников к смене назначения земли;
3.	 Это разные правовые категории. При этом, только собственник имеет право изменять разрешённый вид использования.

  В свою очередь организационно-правовая форма должна соответствовать реальному виду основной деятельности. 


                                 Председатель правления:  А.А. Суфранович
                                                             22.03.2019г.