Рязань. 2018

ВСТУПИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ к выступлению председателя правления ПК КП «Дядьково-1» на общественном совете потребительского кооператива.
 А. Цель сегодняшней встречи:
 1.Разобраться с понятиями ОПФ и их применимости к нашему посёлку.
 2. Пояснить, почему для организации и защиты наших интересов выбран закон 66ФЗ в части дачного законодательства.
 3. Разъяснить взгляд правления на сценарий действий оппозиции (предложение Сергиенко В.А. или др. участникам «инициативной группы» высказать свою точку зрения)
 Доклад.
 Согласно имеющейся документации, юр.литцо- ТИЗ «Дядьково-1» было зарегистрировано 28 мая 1993 г. Далее, на основании договора купли-продажи №1 от 8 июля 93г., ТИЗ «Д-1» приобретает право частной собственности на землю, 499466,66 м.кв. Как всем известно, Товарищество выкупило землю у совхоза «0вощевод» и в границах приобретённой большой территории, находились одновременно участки пайщиков ТИЗа и участки самих колхозников. Т.е., изначально земля была сельхоз. назначения и в состав г. Рязани не входила. (Пример: земли «Вимбильдана»)
 ЧТО ТАКОЕ ТИЗ?
 Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики"
 "в соответствии со ст.19 Закона о жилищной политике одним из оснований для приобретения жилья в собственность граждан является их участие в жилищном строительстве путем организации товариществ индивидуальных застройщиков. В г.Москве, например, распоряжением мэра от 21 декабря 1994г. No.628-РМ утвержден Порядок создания коллективов индивидуальных застройщиков для малоэтажного и коттеджного строительства
 Статья 19. Приобретение гражданами жилья в частную собственность
 Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
 1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
 2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
 3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
 4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
 5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

упоминание о ТИЗах есть в Законе "О кооперации в СССР"
 Статья 51. Деятельность кооперативов по удовлетворению жилищно - бытовых потребностей своих членов
 1. Граждане могут на добровольных началах создавать жилищно - строительные, жилищные, гаражно - строительные, дачно - строительные кооперативы, товарищества индивидуальных застройщиков, иные потребительские кооперативы для удовлетворения своих жилищно - бытовых потребностей.
 Таким образом, становится очевидным, что наша организация имеет ОПФ – Потребительский кооператив, и разновидность – ТИЗ.
 В 2002 году в налоговый орган была внесена запись в связи с необходимостью указания основного вида деятельности юридического лица. Что это за такая запись, что даёт некоторым активистам считать, яко бы мы живём в жилищно-строительном кооперативе? А запись эта – основной вид деятельности - Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе. Других записей не вносилось. Организационно-правовая форма не менялась Никого основной вид деятельности не смутил, хотя не соответствовал реальности, потому что об этом никто не знал. В этот же день нашей организации был присвоен уникальный номер - ОГРН
 Что такое ОГРН?
 Чтобы зарегистрировать свой бизнес, нужно сначала внести предприятие в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц). Сотрудники учреждения делают в нем записи в порядке очереди. То есть каждая новая организация получает следующий номер. Таким образом получается, что он никогда не повторяется, а каждая фирма имеет свой уникальный номер. Такой регистрационный номер и имеет название ОГРН.
 В 2005 году была утверждена новая редакция Устава ТИЗ «Дядьково-1». Это был действительно далеко несовершенный документ, но много лет на это никто не обращал внимания. Посёлок самостоятельно жил своей жизнью, строился, развивался, коллективно решал свои проблемы. Но проблемы всё накапливались и как результат, в 2014 году на Общем собрании был избран новый составы правления, а 2 декабря 2015 года избран другой председатель правления по основаниям заявления прежнего руководителя о самоотводе.
 Уже примерно через пол года после своего назначения председателем, я узнаю, что прокуратура, по заявлению Сергиенко В.А. ещё примерно в 2012 году написала протест на устав Товарищества, указав на несоответствие многих пунктов Устава действующему законодательству. Прежнее правление удивительным способом несколько лет игнорировало этот протест, а прокуратура по доброте душевной не особенно напрягало руководящий коллектив. Протест получили, никто не исполнял и Сергиенко не особенно расстраивался.
 Более-менее разобравшись с ситуацией в деятельности кооператива, правление (новый состав) принялось за наведение порядка в системе энергопотребления, в вопросах землеустройства и в вопросах финансовой дисциплины.
 Чтобы не потерять логическую цепочку, упущу ряд событий, которые привели к тому, что ветхий протест прокуратуры вдруг восстал с явным усердием и ещё дополнился обращениями в адрес правления из Жилищной инспекции. Наряду с целым комплексом хозяйственных проблем, пришлось ещё отбиваться от наездов контролирующих органов, но даже в этих условиях правление смогло разработать новую редакцию Устава ТИЗа в соответствии с замечаниями прокуратуры. Все замечания первого протеста прокуратуры мы устранили и благополучно утвердили новую редакцию Устава 2016года. Но и теперь спокойно развиваться не получается! Прилетел новый протест прокуратуры по новому заявлению Сергиенко В.А. Теперь надо поменять название, потому что ОПФ ТИЗ в едином информационном справочнике отсутствует. Нужно срочно назваться тем, что есть в этом справочнике, но и в соответствии с действующим законодательством. И вот с этого момента начинается самое интересное. Перед нашим коллективом встала задача, чтобы обходя реорганизацию и ликвидацию сформировать Устав, который будет удовлетворять трём обязательным условиям:
 1. Соответствие действующему законодательству;
 2. Максимальной защите интересов членов кооператива в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания в посёлке, защите прав на эксплуатацию, распоряжение и приращение общего имущества;
 3. Создание условий для эффективного управления имуществом кооператива.
 Начинаем исследовать законодательство, которое нам укажет, каким должен быть правильный Устав в отношении потребительской кооперации? Что необходимо учесть, чтобы не было оснований для споров и разногласий. Видим:

ГК РФ Статья 123.2. Основные положения о потребительском кооперативе

1. Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Общество взаимного страхования может быть основано на членстве юридических лиц.
 (в ред. Федерального закона от 23.05.2016 N 146-ФЗ)
 (см. текст в предыдущей редакции)
 2. Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
 Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив". Наименование общества взаимного страхования должно содержать слова "потребительское общество".
 3. Потребительский кооператив по решению своих членов может быть преобразован в общественную организацию, ассоциацию (союз), автономную некоммерческую организацию или фонд. Жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости. Общество взаимного страхования по решению своих членов может быть преобразовано только в хозяйственное общество - страховую организацию.

Для соответствия устава со статьёй ГК осталось только определить основную цель деятельности, что бы это указать в названии совместно со словом «кооператив». Как указано выше, реорганизацией мы заниматься не собирались. Мы только приводим устав в соответствие с законодательством, т.е. написанное в Уставе должно соответствовать действительности и закону.

Исследуя вопрос основной деятельности нашего кооператива мы выяснили, что все собственники тогда ещё ТИЗа приобрели в частную собственность земельные участки с правом возведения жилого строения с правом регистрации проживания в нём, возведения хозяйственных построек, с правом выращивания плодовых, овощных и иных с\х культур, посадки фруктовых деревьев; возможностью разведения домашней птицы; реализации своего права на отдых и другие бытовые нужды, которые решаются посредством наличия приусадебного участка.
 Что мы выяснили ещё? Что к имуществу общего пользования, которое нам обеспечивает вышеуказанные нужды, относится: земельные участки под обслуживание необходимых проходов, проездов, сетей водоснабжения, газоснабжения, электрификации; непосредственно сами эти сети. К имуществу О,П, относятся КПП, детские площадки, памятник, зоны отдыха, площадки для сбора мусора.
 Что мы знали заочно? Что наша территория-это коттеджный посёлок, а само такое определение придаёт престиж и особый статус нашей территории в рамках муниципального образования. В то же время, жилой фонд у нашего кооператива отсутствует. Все участки собственников - частная собственность. Имущество общее (дороги, сети и т.д.), но без выделения доли в праве.
 В процессе поиска аналогий в законодательстве, относимых к основному виду деятельности и способам реализации этих задач, установили, ЧТО ЕДИНСТВЕННЫЙ ЗАКОН, КОТОРЫЙ ПОЛНО И ПОДРОБНО РЕГУЛИРУЕТ ПРАВООТНОШЕНИЯ В КОТТЕДЖНЫХ ПОСЁЛКАХ ТАКИХ, КАК «ДЯДЬКОВО-1»- ЭТО ЗАКОН 66ФЗ В ЧАСТИ ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБРАЗОВАНИЙ.

Теперь необходимо дать маленькое пояснение.

1. Вопрос определения ОПФ касается исключительно территории и имущества общего пользования ТИЗ «Дядьково-1» и никак не касается личного подсобного хозяйства вместе с землёй.
 2. Организационно-правовая форма—это форма хозяйствующего субъекта, фиксирующая способ закрепления и использования имущества хозяйствующим субъектом и вытекающие из этого его правовое положение и цели деятельности. ОПФ определяет способ управления имуществом общего пользования ( в нашем случае) и определяет цели предпринимательской деятельности. …..Проще говоря, это определение нормативной базы использования и управления имуществом кооператива. Здесь нет никаких указаний на переходы в колхозы, совхозы и т.п., и ничто не понуждает к изменению назначения земли!!!
 3.Информация, характеризующая основные положения ОПФ: виды членства, имеющиеся ограничения, учредительные и другие документы, необходимые для регистрации, органы и основные принципы управления, мера ответственности участников по обязательствам предприятия, характер распределения прибыли по итогам хозяйственной деятельности, порядок выхода участника и расчетов с ними, положительные и отрицательные стороны
 Установлено, что главная роль в выборе ОПФ принадлежит факторам, определяющим эффективность управления.

Дополнительные разъяснения про ОПФ коттеджного посёлка
 По вопросу общего имущества коттеджного поселка высказался Конституционный суд Российской Федерации. Однако его позиция достаточно противоречива. Указывая в Постановлении от 10.11.2016 г. № 23-П на необходимость создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома, Конституционный суд Российской Федерации отказывается распространить регулирование, предусмотренное Жилищным кодексом РФ в отношении общего имущества многоквартирного дома, на общее имущество коттеджного поселка, указывая, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура имеет пространственную обособленность и обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Конституционный суд подчеркивает, что закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования
 На основании вышеизложенных показателей, правление разработало проект Устава и предложило его на рассмотрение Общего собрания. Но не только закон 66 ФЗ был тщательно изучен. Для объективного решения по вопросу Устава были подробно изучены: ГК РФ, ЖК РФ, виды аналогичных ОПФ, судебная практика в отношении различных форм управления и другие примеры развития коттеджных посёлков.

Теперь немного позиций и практик из ЖК РФ:
 Кондоминиум – термин, который широко употребляется в сфере недвижимости. Его суть заключается в описании формы собственности на жилые объекты недвижимости. Она подразумевает принадлежность каждой квартиры её владельцу и совместное владение общественными зонами. К последним относятся подъезд, двор, лестничные площадки, лифты.

Состав общего имущества:
 Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме состава общего имущества в поселке. Перечень общего имущества в многоквартирном доме четко прописан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491. С составом общего имущества в коттеджном поселке дело обстоит немного сложнее ввиду отсутствия такого перечня в каком-либо нормативном акте.
 ЖК РФ регулирует управление многоквартирными домами, собственники помещений которых имеют право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и специальные правила, регулирующие порядок возникновения и функционирования ТСЖ за рамками многоквартирных домов, отсутствуют. Ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ квалифицируют в качестве общего имущества лишь имущество многоквартирного дома как, по словам Т.А. Борзенковой, “некоего замкнутого пространства” [6], принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности в силу самого факта приобретения помещения в собственность. Поэтому ориентация товарищества на положения ЖК РФ при управлении коттеджным поселком порождает определенные проблемы, в числе которых можно назвать понятие и цели деятельности ТСЖ.
 ……….. Приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки, так как отсутствует общее имущество в смысле ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.
 Сложности возникают при применении к товариществам и нормативных положений по созданию ТСЖ. ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при условии, что членами организации станут собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников дома; количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома, которая, в свою очередь, определяется пропорционально площади занимаемого собственником помещения. Понятно, что данные предписания не учитывают специфику товарищества, объединяющего жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи. И обнаруженный пробел не может быть восполнен переносом правил подсчета голосов на товарищества в коттеджном секторе без искажения сути отношений между собственниками жилых домов. Следовательно, данный вопрос нуждается в законодательном разрешении.(Ломако Н.Н. УПРАВЛЕНИЕ КОТТЕДЖНЫМ ПОСЕЛКОМ ТОВАРИЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ)

….. При этом в Жилищном кодексе ничего не сказано об общей собственности коттеджных поселков, которые активно строятся за чертой города. Ранее при рассмотрении дел, предметом которых была инфраструктура таких поселков, суды руководствовались нормами Жилищного кодекса по аналогии. То есть по статусу такое имущество приравнивалось к общей собственности в многоэтажке.
 Но в ноябре 2016 года Конституционный суд (КС) принял постановление, признавшее такой подход незаконным и кардинально изменившее судебную практику. КС постановил, что режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселков. Причина в том, что такая инфраструктура относится не к одному дому и обособлена от всех коттеджей.

Краткие выводы
 Вывод на самом деле будет действительно очень кратким - законодателю необходимо разработать и принять нормативный акт о правовом статусе общего имущества поселка, состоящего из индивидуальных жилых домов. Либо внести соответствующие изменения в ЖК РФ. Сейчас здесь царит правовой нигилизм.
 Постановление КС РФ, отменившее применение норм по аналогии, привело к тому, что участники правоотношений и суды вынуждены фактически на ходу «изобретать» правила поведения, касающиеся общей собственности коттеджных поселков. А это далеко не самый лучший вариант как для домовладельцев, так и для обслуживающих инфраструктуру компаний.
 Но если есть закон, который полностью регламентирует правоотношения в коттеджных посёлках и если есть соответствующая нормам права практика применения закона 66ФЗ для таких обществ, то есть ли смысл изобретать колесо?

. Теперь немного про назначение земли = вид разрешённого использования

Четкой трактовки разрешенного использования земли в законе не приводится. Поэтому понятие выводится из анализа имеющихся законодательных положений. Разрешенное использование земельного участка – это характеристика земли, основанная на зонировании территории с целями назначения. Иными словами, вид разрешенного использования устанавливает функциональное назначение территории.
 С целью эффективного контроля использования земельных участков и минимизации потерь их свойств, было произведено деление всего земельного фонда России на категории и виды разрешенного использования. Принадлежность земли к той или иной классификации имеет юридическую силу и представляет собой систему сохранения определенных свойств земельного участка
 В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так и второе.
 Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель: Населенных пунктов (поселений); сельскохозяйственного назначения (с/х); специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.); особо охраняемых природных территорий (ООПТ); лесного фонда; водного фонда; государственного запаса.
 Земли населенных пунктов. Это земельные угодья, находятся в городах, селах и других населенных пунктах. Используются для застройки жилыми зданиями и сооружениями, в том числе под коммерческое использование, ведения личного подсобного хозяйства.

РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗУ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
 Когда собственник сталкивается с процедурой оформления собственности на ЗУ, он обязательно встретит графу «разрешенное использование» Это может быть земли под ИЖС, садоводство, земли ДНП, ДНТ И СНТ, коммерческое использование и т.д. Разрешение на использование земли предоставляется исходя из генерального плана земель населенного пункта, регулируется Земельным, градостроительным кодексом и другими нормативными актами. Каждая категория земель имеет свои подвиды разрешенного использования. Сделано это для того, чтобы угодья использовались непосредственно по назначению. Перечень достаточно обширен.
 Если изменить целевое назначение внутри категории земельного участка возможно, то поменять категорию земли – очень длительный и трудный процесс. Зачастую изменить категорию практически невозможно.

Если подытожить вышеуказанное, то разрешённый вид использования не связан с ОПФ и наоборот… Это разные правовые категории. При этом, только собственник имеет право изменять разрешённый вид использования.
 А вот организационно-правовая форма должна соответствовать реальному виду основной деятельности. Иначе это нарушение, которое потребуют устранить

P.S. Даже если с нового года вступит новая редакция закона 66ФЗ, что ещё не факт, то ещё девять лет переходного периода утверждённый устав будет иметь полную юридическую силу. А за девять лет многое изменится. Надеемся, в лучшую сторону.

Председатель правления: А.А. Суфранович
 24.11.2018г.

Скачать Доклад к общественному совету №2 , 24.11.18